Это первая публикация из цикла статей "Строительство дома по евро проекту своими руками". В котором с хронологической точностью и подробным описанием деталей, документации, сопутствующих процессов, делится с нами одна молодая украинская семья, информацией о строительстве своего дома особняка, по польскому проекту, далеко не низко бюджетной сметной стоимости. Непринуждённо и открыто. описывая весь процесс от нуля закладки фундамента, авторы подскажут, предостерегут, посоветуют, объяснят, по своему опыту. Материал будет очень полезен тем, кто всерьёз задумывается, а возможно уже приступил к строительству подобного сооружения, по профессиональному проекту. Материал приводится без купюр и редакционных поправок.

Дом по польскому проекту. Подготовительные работы для строительства дома.

     Это первая статья цикла, в котором я расскажу о том, как строил дом. В этой статье пойдет речь о принятии решения строить дом, "за" и "против", необходимых ресурсах для начала строительства, а также типичных ошибках при индивидуальном строительстве.

Вид готового дома с тыльной стороны по состоянию на ноябрь 2008

Почему мы решили строить дом

Меня зовут Максим. Мне и супруге Насте по 26 лет. Нам удалось отпраздновать новоселье в собственном доме через 378 дней после начала строительства, опытом которого я и хочу поделиться в своем цикле статей. Кроме описания собственно процесса строительных работ (фундамент, перекрытия, стены, инженерные сети и т.д.) я расскажу также о выборе проекта, подготовительных работах для строительства дома, планировании и контроле, о взаимоотношениях с исполнителями, поставщиками материалов.

Новая семья должна жить отдельно – так считали мы оба и рассматривали три варианта решения данного вопроса:

 

 

Мы приняли решение строить дом. Решающими были такие факторы:

 

Основным минусом такого решения была необходимость брать кредит под залог земли.

 

Остается добавить, что о своем решении мы еще ни разу не пожалели.

 

Необходимые ресурсы для строительства дома

Предыдущий абзац был бы не совсем правдивым, если умолчать о доступных на тот момент ресурсах (материальных, трудовых, интеллектуальных).

 

Участок под застройку

Описание

Приватизированный участок площадью 0.21 га под строительство. Находится в небольшом селе, приблизительно 25 км от черты города. Район индивидуальной коттеджной застройки. До начала стройки частично использовался под огород. Лес в 300 м от участка.

Размер участка 30 х 70 м, угловой (фасад по сторонам 30 и 70 м). Перепад высот и ориентированность по сторонам света показаны на рисунке. Красными стрелками показаны дороги.

Участок расположен приблизительно посередине (по высоте) склона холма, перепад высот небольшой и в то же время позволит в будущем сделать интересный ландшафтный дизайн (например, 2х уровневое озеро с водопадом).

Схема участка с размерами, ориентацией по сторонам света и перепадом высот

Если бы стоял вопрос о покупке участка, выбирал бы именно с таким рельефом, но, возможно выше по склону, чтобы строения соседей не загораживали обзор на лес.

Поэтому, при выборе участка, рядом с которым еще нет строений, рекомендую представить себе, что будет, если соседи со всех трех сторон решат построить многоэтажные коттеджи и огородить их трехметровыми каменными заборами.

Угловой участок имеет преимущество организации подъезда к строениям с любой стороны, но в то же время, его недостаток – необходимость значительных затрат в случае решения сооружать капитальный забор (100 м длиной).

Коммуникации на участке:

 

 

Итак, единственная трудность, связанная с участком, была только в отсутствии дороги с твердым покрытием, а это означало, что весной и летом после хорошего дождя тяжелая техника вроде крана, бетоновоза, грузового заднеприводного автомобиля к нам не заедет.

При покупке участка как раз коммуникациям нужно уделить максимум внимания.

Да, рядом с участком может проходить линия электропередач, но есть ли там свободная мощность? Аналогично с газом. Поэтому, перед подписанием договора купли-продажи участка гораздо спокойнее быть на 99% уверенным, что коммуникации могут быть подведены без особых трудностей, а не полагаться всецело на заверения маклера.

Если участок находится в дачном кооперативе, садовом товариществе – всю информацию можно узнать у председателя кооператива/товарищества по всем коммуникациям.

В других случаях информацию о возможности подключения к электричеству и газу можно получить в следующих организациях (сообщив им адрес вашего участка).

1. Электричество. В РЭС (район энергосетей) вашего района (адреса РЭС Киевской области можно узнать на сайте Облэнерго). Перед поездкой в РЭС перепишите номер ближайшего к вам трансформатора. Также наличие свободных мощностей можно узнать у владельца трансформатора – частного лица, сельсовета, РЭС, колхоза и т.п., если вы точно знаете, кому он принадлежит

2. Газ. В филиале Облгаза вашего района, в сельсовете (если газопровод на балансе сельсовета), у собственника газопровода.

По опыту скажу, что общаться в таких органах лучше сразу с начальством (или их заместителями) :).

Геология

Дать ответ на вопрос, делать или не делать геологию, можно разобравшись в составе и целях инженерно-геологических изысканий (так они правильно называются).

Исследования проводятся для изучения инженерно-геологических условий площадки проектируемого строительства с целью получения данных, необходимых для проектирования, строительства и эксплуатации объектов.

В случае индивидуального коттеджного малоэтажного строительства исследования дают ответы на вопросы:

 

Специалист-геолог определит следующее: структуру грунта, глубину залегания грунтовых вод, пучинистость и просадочность грунтов. Прочесть от инженерно-геологических изысканиях можно в статье «Геологическое исследование участка». (http://www.builderclub.com/statyi/zemelny-uchastok/geologicheskoye-issledovaniye-uchastka/)

 

Коротко, что нужно знать нам.

Структура грунта – чем грунт однороднее, тем более он прочен и тем менее его осадка.

Глубина залегания грунтовых вод - в первую очередь влияет на влажность грунта, что влияет на скорость промерзания, пучинистость и возможную осадку фундамента.

Пучинистость – это способность грунта выталкивать фундамент вследствие замерзания (при замерзании вода увеличивается в объеме).

Больше о грунтах можно почитать в СНиП 2.02.01-83. «Основания зданий и сооружений».

В общем, чем хуже грунт – тем прочнее нужен фундамент.

Узнать практически все вышеперечисленное, не заказывая геологические исследования, можно следующим образом:

 

Поскольку рядом с нашим участком уже были дома, я просто прошелся по соседям и собрал всю необходимую информацию:

 

 

Структура грунта на участке в разрезе (яма под септик)

 

Если же грунт оказался сложным, архитектор, который будет (пере)рассчитывать фундамент, потребует результат инженерно-геологических изысканий.

Сколько денег нужно для начала стройки

Следующим по важности ресурсом при строительстве являются денежные средства (собственные и привлеченные).

На этапе начала строительства мы обладали (февраль 2008 г., курс гривны к доллару – 5 грн/дол):

 

Основные сложности в привлечении кредита под залог земли, естественно, возникли при получении Акта нормативной земельной оценки в государственных органах (кто брал – тот знает, кто еще не сталкивался – советую заранее узнать процедуру и размер очереди в вашем районном Управлении земельных ресурсов). Также для получения кредита под залог земли в любом случае необходимы:

 

 

Размер кредита мы рассчитали исходя из максимальной суммы ежемесячных процентов, которые мы могли платить – максимально 400 тыс. грн, , и 50% залоговой стоимости участка (на март 2008 года составляла 1 млн. грн) – макс 500 тыс. грн.

 

Сметная стоимость строительства (для того чтобы въехать и жить на первом этаже) на этапе выбора проекта - 600-650 тыс грн. Соответственно, 400 тыс- кредит, и 175 тыс накоплений.

Инструмент и транспортные средства необходимые для строительства

Затраты на доставку – тот вид затрат, который при планировании и составлении первоначальной сметы обычно не принимают во внимание, потому что их доля в общей стоимости невелика, но в абсолютном выражении, тем более когда каждая копейка на счету, они могут составить существенную сумму:

 

Наличие собственного (в собственности тестя) грузового автомобиля грузоподъемностью 10 т по примерным подсчетам позволило сэкономить на транспортных услугах – около 5 тыс. грн (доставка цемента, блоков перекрытий, материалов для крыши, материалов для утепления стен, отделочных материалов) и около 15 тыс грн на стоимости леса на крышу (везли с западной Украины).

 

Для доставки не тяжелых строительных материалов по мелочам использовался легковой седан. Очень кстати оказался багажник на крышу, на котором можно было возить профиля для гипсокартона, трубы и прочие длинномерные (более 3м) предметы.

Легковой седан с багажником может использоваться для перевозки нетяжелых (до 50кг) длинномерных предметов

Инструменты, которые пригодятся для строительства (вам или вашей бригаде):

- электрогенератор (если нет электричества).

Мы использовали бензиновый 1 фазный генератор Хонда мощностью 2,2 кВт. Но если планируется также использовать инверторный сварочный аппарат, то мощность должна быть не менее 5 кВт. Выбор электрогенераторов сейчас очень широк. В отношении генераторов и прочих инструментов - если вы уверены, что техника 100% времени будет работать под вашим контролем, будет регулярно обслуживаться, можно брать изделия известных зарекомендовавших себя марок, - после стройки генератор будет использоваться в качестве источника резервного питания. Если же такой уверенности нет, разумным выбором будет «китаец» классом выше среднего. Даже если из-за халатного отношения строителей он умрет после стройки, убытки будут не так ощутимы.

- электробетономешалка.

Как правило, бригаде предоставляет заказчик, то есть мы. Объем груши выбирается в зависимости от требуемой производительности и количества бетона/раствора, которое будет изготовлено вручную (как правило, от 130 до 300 л).

- остальные: перфоратор, дрель, аккумуляторный шуруповерт, цепная электро- или бензопила, ручная циркулярная пила (лучше всего, которая в перевернутом состоянии может использоваться со станиной), электролобзик, «болгарка», инверторный сварочный аппарат, измерительные приборы (рулетка, линейка, уровень, правило, угольник и т.п.). Давать или не давать свой инструмент строителям – в разделе «Взаимоотношение со строителями».

Какие строительные работы можно сделать своими силами?

Чтобы решить, какие работы будет целесообразно выполнить своими силами (с помощью родителей, братьев, друзей и других соболезнующих), удобно составить несколько списков:

 

 

(не все работы можно делать одному. Например, монтаж гипсокартона на потолок можно проводить и вдвоем, но безопаснее всего - втроем.)

Далее полученные результаты отсортировать по величине разницы затрат времени и денег.

 

Для нашей строки мы определили наиболее ответственные и дорогие виды работ, которые мы выполняли сами:

 

Об исполнении этих работ читайте в соответствующих статьях цикла.

 

По опыту скажу, что как только выполнение работ начинается через силу, в ущерб качеству, «а… для себя и так сойдет», необходимо срочно остановиться, отдохнуть некоторое время и приняться за работу с новыми силами и идеями, или же все бросить и поручить это дело бригаде :).

Экономика строительства: планирование и бюджетирование, контроль расходов

Итак, цель, которую мы перед собой поставили в январе 2008 года – построить дом и сделать 1й этаж пригодным для жилья до весны 2009 года.

К строительству, как и к любой деятельности, применимы 4 основные функции менеджмента:

 

 

Ошибки начинающего индивидуального застройщика

В процессе индивидуального строительства, по моим наблюдения за другими стройками, в большинстве случаев возникает перерасход изначально запланированных денежных средств.

Как говорится, аппетит приходит во время еды :).

Основные причины перерасхода средств.

Причина №1 - Перечень работ и материалов.

В типовом проекте (польский типовой проект) приводится примерный перечень материалов для строительства. Но его можно использовать только для ориентира:

 

Независимо от выбора проекта, при составлении первоначальной сметы строительства не всегда учитываются такие виды затрат на материалы и работы.

 

 

Материалы:

 

Услуги:

 

 

Поэтому перед началом строительства, как вариант, на листе А3 (чем больше, тем лучше) с помощью человека, который имеет опыт в строительстве дома (друга, архитектора, просто собеседника на строительном форуме) нарисовать диаграмму (последовательность) этапов строительства дома. Получится такая себе ветвистая цепочка из блоков.

 

Пример плана строительства с перечнем работ и материалов в MS Visio

Далее пронумеровать этапы и на отдельных листах расписать работы/материалы, необходимые для данного этапа. После этого агрегировать все данные в бумажной/электронной таблице. 100% работ и материалов учесть все равно не удастся, но кое-какие ориентиры мы получим. Если стройку будет полностью выполнять подрядная организация, то, как исполнитель, они должны будут предоставить полную предварительную смету на строительство дома с указанием расхода материалов и объема работ. Если же такую смету предоставить отказываются, возможно, стоить несколько раз подумать, прежде чем доверить строительство дома такой фирме.

Причина №2 - Стоимость работ и материалов.

При планировании расходов чаще всего учитывается усредненная стоимость работ. Но не всегда удастся найти исполнителей работ с удовлетворительным качеством выполнения и средней стоимостью. Как показал опыт (наем бригады на общестроительные работы, услуги плиточника), если специалист выполняет работы качественно, при этом располагает хорошими отзывами заказчиков – он не останется без работы, и соответственно, вместо того, чтобы торговаться с вами, уйдет на другой объект. Но в то же время, разумный торг всегда уместен, особенно, если заказчик располагает информацией о стоимости такого вида работ на рынке. Нецелесообразно также принимать предложения с заведомо низкой стоимостью ответственных работ, поскольку исправлять ошибки всегда дороже (иногда невозможно), чем делать сразу качественно.

Необходимо оговаривать стоимость и примерный объем работ до начала их выполнения, чтобы избежать возможных трений при расчете с исполнителями.

И наконец, добавлю, что инфляцию и девальвацию национальной валюты нужно учитывать не по прогнозам государственных органов :).

Причина №3 - Качество работ и материалов

При планировании стоимости держите в голове качество работ и материалов, которое будет приемлемо для вашего строительства. Увеличение аппетита – увеличение затрат. Если Вы решили поменять (на более дорогой) какой-то один материал, то это может повлечь за собой удорожание целой части будущего дома. Например, решили крыть натуральной черепицей вместо металлочерепицы – получаем увеличение стоимости материала, работ по укладке, стоимости стропильной системы. И еще, купили плитку на пол за 100 долл/м2, не доверим же мы ее укладку специалисту с улицы? :)

Причина №4 – Непредвиденные обстоятельства

Их, к сожалению, тоже нужно учитывать. Примеров масса: воровство, недобросовестные исполнители, погодные условия, «переделка недоделок» и т.д. На них нужно тоже иметь резерв. Для себя оценил минимальный резерв, при котором можно приступать к следующему этапу работ – 15% от стоимости этапа. Применении ему по окончанию работ найдется всегда :-).

Контроль и учет затрат – важная составляющая успеха индивидуального застройщика. Удобнее всего вести в Экселе в формате план-факт, чтобы в любой момент узнать, сколько денег/ресурсов потрачено, и сколько нужно еще.

Причина №5 – Строительство без проекта

Конечно, для небольшого дачного домика, детальный проект, скорее всего, не нужен, но для строительства дома для постоянного проживания – необходим. Чем сложнее и больше дом – тем труднее учесть все нюансы и грамотно распланировать процесс строительства. Поскольку я не строитель, то без проекта обязательно что-то бы забыл или сделал не так.

Например,

 

Список статей цикла Дом по польскому проекту: